購房使用手冊

購房使用手冊————房屋知識

容積率:容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低

五證兩書:《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證;《建設用地規劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證;《建設工程規劃許可證》,是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證;《建設工程施工許可證》;《商品房銷售(預售)許可證》。兩書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

框架結構住宅:框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工,效率較高,工程質量較好。框架結構由梁柱構成,構件截面較小,因此框架結構的承載力和剛度都較低,它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁,樓層越高,水平位移越慢,高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力,這時,現澆樓面也作為梁共同工作的,裝配整體式樓面的作用則不考慮,框架結構的墻體是填充墻,起圍護和分隔作用,框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間,但抗震性能差

磚混住宅:磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻,樓蓋、屋蓋、梁、柱(也可是磚柱)是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載,主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載,它通過墻柱基礎傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載(如風荷)一部分直接由縱墻傳給橫墻,另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻,再由橫墻傳至基礎,最后傳給地基,承重墻的厚度及長度是根據強度和穩定性的要求,通過計算來確定的。在磚混結構中的梁有門窗過梁、圈梁、雨蓬梁、陽臺梁、樓梯梁等,這些梁的長度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按構造配筋外,其它都是通過計算設計的,圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性,提高磚石砌體的抗剪、抗拉強度,因此圈梁不是承重梁,當圈梁用作過梁時,只在過梁部位按設計配筋,其它部位仍是按構造配筋,有許多把圈梁當作承重梁對待,隨意將圈梁下墻體敲掉,則留下了不安全的隱患

復式住宅:復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發,在建造上仍每戶占有上下兩層,實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層,兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(李氏設計為3.3米,而一般躍層式為5.6米),復式住宅的下層供起居用,炊事、進餐、洗浴等,上層供休息睡眠用,戶內設多處墻式壁柜和樓梯,中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米,上層貯藏讓高1.2米,上層直接作為臥室床面,人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在:1、平面利用系數高,通過夾層復合,可使住宅的使用面積提高50%--70%。2、戶內的隔層為木結構,將隔斷、家具、裝飾融為一體,即是墻又是樓板、床、柜,降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶,通風采光良好,與一般層高和面積相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。復式住宅在設計施工和使用上有一些不足:1、復式住宅的面寬大,進深小,如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳,自然采光較差。2、層高過低,如廚房只有2米高度,長期使用易產生局促弊氣的不適感,貯藏間較大,但層高只有1.2米,很難充分利用。3、由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷,木材成本較高,且隔音、防火功能差,房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點,但近年來建筑師通過不斷改進、完善,不斷探索,結合我國的國情,設計更加合理的結構。可以預見,這種精巧的復式住宅,由于經濟效益十分明顯,價格相對偏低,必然成為住宅市場上的熱銷產品。

躍層式住宅:躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南,臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面,通風較好,戶內居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法,頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎,在南方城市建設、買賣較多,近年來在北方城市的一些高級住宅設計中,也開始得到推廣。

建筑密度:即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

綠化率:是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

建筑面積:商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。

公攤面積:商品房應分攤的共有建筑面積包括:1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室,以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應分攤的共有建筑面積包括:1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。共有建筑面積分攤原則為:產權雙方有合法權屬分割文件或協議的,按其文件或協議計算分攤;無權屬分割文件或協議的,可按建筑面積比例進行計算分攤。共有建筑面積的分攤方法是:1、多層商品住宅樓,須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數,再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。2、多功能綜合樓,須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數,再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。共有建筑面積分攤計算的內容如有變化,應以建設部現行的有關文件規定為準。

商業貸款:商業房貸是指在購買普通商品住房時,您可以您所購住房抵押,或以您自己或者第三人所有的其他財產作為抵押物(質物),或者由第三人為貸款提供連帶保證責任,向銀行申請個人住房貸款。

公積金貸款:住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心及所屬管理部,運用住房公積金,委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發放的貸款,并由借款人或第三人提供符合住房公積金管理中心要求的擔保

商品房:商品房原是指房地產開發經營企業,經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式,經過政府計劃主管部門審批,建成后用于在境內范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣)出售的住宅、商業用房以及其他建筑物外銷商品房是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定,通過實行土地批租形式,報政府計劃主管部門列入正式項目計劃,建成后用于向境內、外出租的住宅,商業用房及其他建筑物./p>

公房:公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類,一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房

廉租房:廉租房是在國家房改方案中提出了"廉租房"這一概念,類似于香港的"廉租屋"。我國的廉租房只租不售,出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

經濟適用房:經濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質的商品住宅,具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言,是適中的,能夠適應中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效果,而不是降低建筑標準。   1994年由建設部、國務院房改領導小組、財政部聯合發布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》指出,經濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象,并按國家、住宅建設標準(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設的普通住宅。經濟適用房的價格按建設成本確定,建設成本包括征地拆遷費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、物業的管理費。即將出臺的國家房改方案基本上沿用了"經濟適用房"這個概念。經濟適用房以微利價出售,只售不租。其成本價由7項因素(征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內的利潤)構成,約占住宅總量的70%。出售經濟適用房實行政府指導價,其售價有市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定,并定期公布,不得擅自提價銷售。

集資房:集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔,通過籌集資金,建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬,按出資比例確定。個人按房價全額出資的,擁有全部產權,個人部分出資的,擁有部分產權

契稅:契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。現行契稅是1997年7月7日重新頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》,于1997年10月1日起實施。契稅的特點:1、契稅屬于財產轉移稅;2、契稅由財產承受人繳納。一、契稅的征收范圍。(一)國有土地使用權出讓。(二)土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換,不包括農村集體土地承包經營權的轉移;(三)房屋買賣(四)房屋贈與(五)房屋交換。二、契稅的納稅人;在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。 三、契稅的稅率;契稅稅率為3~5%。契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。 四、契稅的計稅依據。(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;(二)土地使用權贈與、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;(三)土地使用權交換、房屋交換,為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。五、契稅應納稅額的計算;應納稅額=計稅依據×稅率。六、契稅的申報繳納;1、契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。2、納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內,向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報,并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。3、契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。具體征收機關由省、自治區、直轄市人民政府確定。七、契稅的減免稅。(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征;(二)城鎮職工按規定第一次購買公有住房的,免征;(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情準予減征或者免征;(四)財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。

房產稅:房產稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的,1986年9月15日,國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始實施。

營業稅:營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人,就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。

印花稅:印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受的應稅經濟憑證所征收的一種稅。1988年8月,國務院公布了《中華人民共和國印花稅暫行條例》,于同年10月1日起恢復征收。

個人所得稅:個人所得稅是以個人(自然人)取得的各項應稅所得為對象征收的一種稅。《中華人民共和國個人所得稅法》是1993年10月31日第八屆全國人民代表大會常務委員會公布的,自1994年1月1日起施行。國務院于1994年1月28日發布了《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》

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