商品房購房流程

商品房購房流程

一、 購房前期準備

1、核算家庭收入,明確可承擔總價。

2、了解相關房屋基礎知識。

二、選房

1、明確房產所有人;(一)營業執照:正規的房地產企業都會到工商行政管理部門登記,購房前務必查詢該營業執照是否合法。(二)企業資質:建設部將開發企業的資質分為三級,一級最好。主要是根據開發企業的實力劃分。企業資質代表著開發企業的信譽和市場業績。(三)驗看五證:《國有土地使用證》》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》》、《建設工程施工許可證》《商品房銷售(預售)許可證》。

2、考察社區配套;(一)居住密度及私密性:住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外,還必須考慮視線的干擾。一般情況下,人與人之間的距離24米內能辨別對方,12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜,高層住宅的側向間距宜大于20米。(二)公共建筑:居住區內配套公建是否方便合理,是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學,以排除城市交通對小學生上學路上的威脅,且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民,遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,服務半徑最好不要超過150米。(三)小區綠化:居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率,指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是:"綠地率"與"綠化履蓋率"是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發商會故意混淆這兩個概念。由于居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關規范規定:新建居住區綠地率不應低于30%。(四)小區布局:居住區規劃中,應使住宅布局合理,為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量,要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離,即為日照間距。住宅采用大于或等于1H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠,北面住宅的底層就不能獲得有效日照 (五)小區內交通:居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的"人車分流",汽車在小區外直接進入小區地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區內的步行道兼有休閑功能,可大大提高小區環境質量。

3、挑選戶型;(一) 忌大而無當大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應該是一種全新理念上的設計,房屋整體功能要相應增加;房屋高度的合理增加;新型的采光設計、裝修效果等也應有改進和提高,切忌大而無當。(二)忌一覽無余許多老的戶型,進入戶門后沒有玄關設計,廳內景象一覽無余,房屋整體缺乏層次感,臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關的設計多種多樣,通常有"密閉式"和"屏風式"兩種設計,前者會多占用一些空間,后者實際上是一個完整方廳的一扇屏風,可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術造型。可起到豐富內涵的作用。(三)忌廚廁扎堆不少蹩腳的戶型設計中,廚房和衛生間緊連在一起,隨著人們生活品位的提高,這種設計應予棄用。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門,通過套房的整體戶型設計的層次和曲折巧設衛生間,廚房由于多和餐廳相連,可以設在靠近戶門的位置。(四)忌廳內多門起居室(廳)內的戶門過多,形成了對廳的實際面積的擠占。過去的設計中往往忽略了這一點,在實際使用當中,起居室往往變成了過廊和走道,而人們都愿意在廳中擺放沙發、電視,多門的起居廳使得以上家具難以擺放,起居廳的連續墻應保持在3米以上,以擺放家具。(五)忌光線暗淡在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛生間的采光效果依次類推。(六)忌動靜相擾所謂動靜結合實際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如按照生活起居方便的要求,臥室位置要求深一些,戶門最好不要直接面對著廳。同時衛生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間,設置音箱、電視等發聲設備的地方應該和主臥室盡可能的保持一段距離,以免互相干擾(七)忌廚房深藏不露廚房在使用中要排放煙氣、產生噪音,所以切記不要把廚房設計在單元房的深處。另外,要注意廚房或衛生間中管道的處理,如果管道太多且明置,既不美觀又擠占空間是一種不可取的設計(八)忌房屋通透性差房間之間和公共活動區域的通風狀況的好壞,也是衡量戶型設計成功與否的一個重要標志之一。過于曲折的戶型設計往往使室內空氣阻隔,夏日室內空氣偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標,只不過長期以來不太被人重視罷了。

三、認購

1、 支付定金,簽訂定金協議:在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念,是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合同的,應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定:定金應以書面形式約定,不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金,即產生相應的法律后果。另一方面,定金作為合同履行的一種擔保,《擔保法》中規定:擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效,過錯方應承擔相應的民事責任,而不是沒收或雙倍返還定金了。訂金并非一個規范的法律概念,實際上它具有預付款的性質,是當事人的一種支付手段,并不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。值得一提的是,簽訂正式的房屋預售契約之前,買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款,則若購房者在簽訂認購書后反悔,發展商有權沒收購房者的定金;若發展商違約,不與購房者簽訂正式的預售合同,則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。由此可見,定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應對此有充分的理解,并根據自己的實際情況慎重行事。

四、簽訂合同

1、購房合同范本;浙江省商品房買賣合同示范文本(2008)

2、補充協議;(一)墻體:住宅內部無任何裂縫;如果雙方無法對是否是裂縫進行確定的,由出賣人申請有關機構就此問題進行評價;保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙。(二)管線:管線安裝與室內表面的平整,不在商品房內通行任何公用管線,任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。(三)防水標準:房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水。(四)配套設施:保證買方水、電、電話、閉路監控系統的正常使用,并在一定時間內內保證煤氣、有線電視、寬頻網絡入戶的正常使用,以及小區內清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設施正常使用(五)小區規劃:買方不得擅自變更公共設施(停車場、加工層、園林綠化等)設計和用途;車庫、泳池、綠地等公共設施的權屬依據國家法律和地方行政主管部門的文件規定執行;公共設施是小區配套,不允許用作營業性用途;商品房樓頂和外墻所有權歸全體業主,買方和物業管理公司可以無償使用,但不得在樓頂設置無線電發射及產生噪音或影響安全的設備和廣告設施;不得在外墻設置影響買方采光、通風、安全、景觀及產生噪音和污染的設施。(六)房屋面積問題:(1)、買受人在入住前有權聘請有資質的機構入戶進行測量,如果測量結果與出賣人提供的測量結果有差異,則雙方有權提請法院或者有關機構進行最終決定,在此以前買受人有權先行入住,并且根據最有益于買受人測量的結果支付相關費用。(2)、買受人所購商品房使用面積經過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據與約定使用面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據實辦理產權登記。(3)、買受人對任何一個尺寸的測量結果,與出賣人提供的圖紙不符,則視為出賣人提供的公攤面積不合法,買受人有權拒絕支付公攤面積的費用;買受人不得以此為理由拒絕交付房屋,并仍然應當及時為買受人辦理《房屋所有權證》。

五、一次性付款或者貸款

1、一次性付款。利:一次性付款一般都能從銷售商處得到部分優惠,如是現房則能很快獲得房屋的產權,如果是期房則這種付款方式價格最低。弊:一次性付款需要籌集大筆資金,且損失此項資金的利息,對經濟能力有限的購房者壓力較大。

2、貸款分為按揭貸款與公積金貸款。按揭:即購房抵押貸款,是購房者以所購房屋之產權作抵押,由銀行先行支付房款給開發商,以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式,因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求,所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。公積金貸款:個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款,具有一定的政策補貼性質,只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權申請貸款,它最大的優點是利率低,而且,貸款金額越大、期限越長,利差就越可觀。

六、 交房

1、驗收房屋。購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗,看是否有所變動,是否按合同要求進行過維修改造,維修改造質量和水平是否滿意,有關文件是否符合、齊全等,都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙,開發商的交付義務才算履行完畢。另外,商品房交付使用時,預售人必須向預購人提供《商品房住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,其與合同具有同等法律效力。

2、繳納費用。開發商在交房時,一般會要求購房者交納面積補差、物業維修基金、契稅、物業費、天然氣、有線電視等費用。契稅的收取標準為,普通商品住房稅率為1.5%;非普通住宅稅率為3%。

七、 辦理產證

1、房產證。待房產商辦理好初始登記之后,購房者攜帶(一)商品房買賣合同原件;(二)紹興市銷售不動產專用發票(領產權證聯);(三)房屋契證(領證聯)(四)商品房購買人身份證原件(復印件留存);如購房人委托代辦,須提交相關的委托手續;(五)備案證明(六)開發公司房產證。前往紹興市便民中心建設窗口辦理。聯系電話:88604924

2、土地證。待房產證辦好之后,攜帶(一)身份證;(二)房產證(三)商品房合同(四)完稅憑證;前往紹興市便民中心國土窗口辦理,聯系電話:88604940

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